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47家房企仅2家销售增长，逆袭靠的是什么？******

　　1月份以来，各大房企陆续披露了2022年的销售情况。截至1月16日，以克而瑞发布的2022年全年销售榜序列为参考，目前已有47家上市房企发布了2022年全年的未经审核经营数据，其中同比降幅在50%以上的房企数量多达25家。

　　不过，仍有开发商取得了亮眼的成绩，越秀地产与仁恒置地成为行业内唯二全年销售业绩保持同比增长的企业，增幅分别为8.6%、14.3%。

　　其中，越秀地产在2022年完成合约销售额1250.3亿元，超额完成全年1235亿的目标，也是TOP20房企中唯一实现正增长的企业。事实上，2022年4月以来，越秀地产基本上每个月的销售业绩都保持着同比向上，9月份的同比增幅更是高达178%。

　　明源不动产研究院认为，背靠国资委和广州地铁，越秀地产获取了许多地段、资源良好的优质项目，并形成了TOD开发模式。数据显示，越秀地产的TOD类型项目在2022年上半年实现销售额120.7亿，同比增长58.8%。

　　在房地产蒙眼狂奔的年代，国企往往受制于包括负债率在内的多重要求，在规模扩张方面处于劣势。随着2020年下半年“三道红线”等规定的出台，行业进入深度调整期，整体负债保持在低水平的国资背景开发商反而获得了相对更大的加杠杆空间，使其得以在行业下行周期中能更好地把握机会，获取更多好项目。

　　据海通证券研报，2020年以来，越秀地产的总借贷规模保持增长的态势，从2020年末的约678亿元增长至2021年末的约755亿元，并进一步上涨至2022年上半年末的约845亿元，这一指标较2021年同期增长约12%。该机构认为，国企开发商加大借债规模，是因为其销售增长高于平均水平，愿意积极收购新地。

　　越秀地产也正是在这一期间保持着颇高的拿地力度。据克而瑞统计，2021年在18个城市共新增37幅土地，新增投资总建筑面积达918万平方米；2022年上半年也累计新获取了16幅土地，建筑面积近346万平方米。在2021年和2022年上半年，越秀地产的拿地销售比分别达到0.76和0.67，远高于行业平均水平，投资强度可见一斑。

　　同时，由于行业的持续下探，土地市场竞争明显减弱，使得尚有余力的开发商得以“捡漏”优质地块。越秀地产便在广州2022年的第四批集中供地中，以底价41.16亿元拿下两宗地块，其中一宗位于宅地断供多年的海珠滨江西板块。

　　某华南房企人士向记者分析，“在行业下行期内，拿得多，位置又好，优质货值上去了，销售额自然也就上去了。”

　　值得一提的是，在2022年7月份“停贷潮”的影响下，出于对项目停工的担忧，国央企背景成为开发商的一项关键优势。据一TOP20房企内部人士透露，“‘停贷潮’影响了大家对民企的信心，认为民企的交付可能会出问题，因此更愿意去买国央企的房子。”

　　这也促使央国企背景的开发商表现在2022年下半年获得了更好业绩表现，例如在2022年12月，保利发展、华润置地的合约销售额同比增幅分别为55.76%、9.8%。

　　对于不追求规模的仁恒置地来说，能够逆势向上的关键之一则是其对高端住宅市场、改善类需求的聚焦。这一定位恰契合了当前市场的主流需求。据中指院调研，2022年度进行了置业的人群中，约38%是进行改善置业，较2021年增加5个百分点，位列各大购房原因之首。

　　反映在仁恒置地的销售上便是颇高的销售去化率。据克而瑞数据，2022年6月末，位于上海杨浦的仁恒·海上源项目推出372套房源，吸引了近1800组客户参与认购并全部售罄，单项目销售近60亿元，单价超11万元/平方米。

　　仁恒置地与越秀地产相似之处在于对一二线等高能级城市的聚焦。

　　据仁恒置地披露，2022年，在上海、苏州、无锡、天津、新加坡五个城市中，其共实现合约预售约554.83亿元，占全年销售额的约81.5%。

　　而越秀地产则以大湾区为核心。明源不动产研究院数据显示，2022年前11个月，仅广州一城便为越秀地产贡献了超600亿元销售额，占全年销售的约6成，其他主力城市如杭州、长沙、苏州、武汉等也均为热点一二线城市。这些热点一二线城市的高韧性，让越秀、仁恒置地在今年严峻的行业环境下，承受了更小的市场冲击。

　　区域深耕亦是滨江集团在2022年能保持住规模、实现排名提升的关键因素之一。据滨江集团方面披露，该公司2022年全年累计实现销售金额1539亿元，同比降幅仅为9%；位列行业第13位，较2021年同期前进9位，这也是滨江集团历史最佳排名。

　　这其中，滨江集团在大本营杭州分别以网签金额718.05亿元和565.21亿元，继续蝉联杭州地区销售操盘榜和权益榜双料冠军。2022年，滨江更是因在杭州集中供地中挥金如土而备受关注。据克而瑞，滨江2022年拿地金额达到785.2亿，同比增加22%，布局几乎全部位于杭州。

　　滨江集团董事长戚金兴将此总结为“没有舍近取远”。“城市中心有地拿，就不到外围拿；杭州有地，就尽量少到浙江其他地区拿地；浙江有地，就尽量少到长三角其他区域拿地；长三角有地，就尽量不到全国其他地区拿地。”戚金兴在近期的公司年会上表示，“这样会让你的半径、你的优势充分得到体现。”戚金兴认为，尽管近来利好政策不断，但2023年的行业形势仍不容乐观，未来需要通过继续在优势城市、优势城市中的优势地段、做企业发展过程中已经形成“拳头”的优势产品，来保持自身竞争力。

归来，民谣依旧少年——评散文集《心谣》******

　　作者：范红升（江苏凤凰文艺出版社总编辑）

　　“青山隐隐水迢迢，秋尽江南草未凋。”岁令已进入冬季，但古城阳羡依旧青山逶迤、绿水如带，就如同我眼前戴军的这部散文集《心谣》（江苏凤凰文艺出版社2022年11月出版），里面的文字绿意盎然、清新明快、生机勃发。

　　《心谣》是一部关于宜兴民谣的江南之书，它循着作者搜集、整理民谣的线索，挥洒文化大散文的笔触，探问真实与虚构的边际，以明净之心、审美之眼、温润之言，呈现原乡生活的细腻肌理，观照江南民谣的前世今生，在峰峦重叠的众生百态里，折射江南文化意蕴丰赡的人性温度与历久弥新的人文华彩。

　　读《心谣》，我不禁想起中国最古老的民歌民谣——三千多年前的《诗经》。《诗经》是怎么诞生的呢？根据《汉书》记载：“孟春之月，群居者将散，行人振木铎徇于路以采诗，献之大师，比其音律，以闻于天子”。就是说，每到春天，采诗官就会深入田间地头，摇着木铃铛收集那些能够反映老百姓悲欢疾苦的歌谣，整理之后交给负责音乐的官员谱曲，随后广为传唱。由此可知，早在三千多年前，自中国人心头流淌而出的民谣，便如唐古拉山的万千清泉，涓涓发端，浩浩汤汤，奔流向东，它们穿巴蜀、越云贵、历湖湘、入江南，汇入中华文明的五湖四海、恣肆汪洋。从这个意义上讲，《心谣》也是一部文学和文化的传承之书。作者由采诗故事讲起，溯流而上，娓娓道来，摩挲“民谣”这块文化瑰宝的每一个细节，它们或沉郁，或嘹亮；或乡音醇厚，或牧歌空灵；或为饱经沧桑的渔翁樵子，或作飞扬跳脱的月下少年……无数人情味浓的文化细节与激荡人心的历史瞬间唱和对话，传统的文学题材被打捞、被重估、被赋值为当代经验。记忆与现实，故乡与远方，个体与时代，皆因“有心人”的吟唱被认领、被联结、被融汇。我们欣喜地看到，在无以计数的中国人心间流淌过千年的古老“民谣”因作者之笔，重又鲜亮活泼起来，它不再是文学史卷中的古董、藏品，不再是无处安放的文学零余，而是重返现实主义创作现场的生动元素和有机力量。归来，民谣依旧少年。

　　以心为念，以情歌谣，是为《心谣》。心之谣歌，既是切近的烟火日常，也是悠远的氤氲诗意。《心谣》是中国人的寻根之诗。你若读《心谣》，就不能只读它的故事，你要去听那天地间婉转低回的呼喊和细语，去品那无处落笔的家书和豁然开朗的一醉，去读柳色江南和深秋鸿雁。从这个角度来说，《心谣》还是一部关于中国人心灵世界和生活选择的启示之书。

　　《心谣》是一部江南之书，是一部文化和文明的传承之书，是一部关于中国人心灵世界和生活选择的启示之书，因为这三重重要意义，《心谣》具有不可忽视、更不容错失的出版价值与阅读价值，我们非常感谢作者戴军将她的作品托付给我们江苏凤凰文艺出版社出版。

　　本书是江苏凤凰文艺出版社与作者的首度合作。在稿件策划之初，我们就对这个选题高度重视，编辑多次赴宜兴沟通出版事宜；我们以清新的风格诠释作品，来展现阳羡的江南风韵，力求以生动优美的形态契合雅致的文字，以期吸引更多年轻读者，并通过对图书的宣传和推广，使这本书的文化意义和社会效益得到更大程度的彰显，让更多读者感受到民谣的魅力、文学的魅力、《心谣》的魅力。

　　《光明日报》（ 2023年01月04日 14版）

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）